Jak rozliczyć najem prywatny?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat stanowi jedną z najpopularniejszych form lokowania i pomnażania kapitału. Jest to wygodna forma uzyskania pasywnego dochodu. Wiele osób zamiast trzymać swoje oszczędności na nisko oprocentowanym koncie w banku woli kupić mieszkanie czy dom, ponieważ ich ceny z biegiem lat rosną, a ulokowane pieniądze nie tracą na wartości.

Nawet jeśli zakup finansowany jest kredytem, to później raty spłaca lokator, który w nim mieszka. Duży popyt na wynajem sprawia, że rzadko zdarza się, że mieszkanie stoi długo puste. Jednak przed podpisaniem umowy z najemcą warto zaznajomić się z obowiązującymi zasadami rozliczania najmu prywatnego. Nikt bowiem nie chce narażać się na niepotrzebną kontrolę urzędu skarbowego.

Najem prywatny – jak to działa?

Najem prywatny oznacza, że wynajmujesz mieszkanie, dom lub garaż jako osoba fizyczna nieposiadająca działalności gospodarczej. Jest to częściej wybierana forma niż zakładanie firmy, ponieważ wiąże się z mniejszą ilością obowiązków oraz opłat.

Właściciel przekazuje najemcy prawo do użytkowania lokalu w zamian za określone w umowie wynagrodzenie. Nie musi rejestrować działalności w CEIDG, a nieruchomość pozostaje prywatnym majątkiem właściciela. Dodatkowo wynajmujący nie płaci z tytułu najmu żadnych składek na ubezpieczenie społeczne czy zdrowotne.

Czym jest najem krótkoterminowy?

Z najmu prywatnego nie można skorzystać, jeśli mieszkanie jest wynajmowane na doby lub krótkie okresy (np. dla turystów czy pracowników delegowanych za pośrednictwem serwisów typu Airbnb czy Booking.com).

Udostępnianie lokalu na takich zasadach wraz z usługami sprzątania, wymiany pościeli i ręczników, wydawania kluczy jest przez organy podatkowe traktowane jako usługa zakwaterowania (PKD 55.20.Z.). Działalność ta nosi znamiona zorganizowania oraz ciągłości, co znacznie wykracza poza zarządzanie majątkiem prywatnym.

W konsekwencji najem krótkoterminowy musi być rozliczany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Obowiązki ograniczone do absolutnego minimum

Z punktu widzenia księgowego najem prywatny charakteryzuje się minimalną ilością obowiązków. Aktualnie można go rozliczać wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jeśli w zawartej umowie najmu kwota czynszu jest jednoznaczna, nie musisz nawet prowadzić ewidencji przychodów. Wystarczy, że od miesięcznego przychodu opłacisz zaliczkę na podatek.

Stawki ryczałtu wynoszą:

• 8,5% od przychodu do limitu 100 tysięcy złotych w danym roku podatkowym,
• 12,5% od nadwyżki przychodu powyżej 100 tysięcy złotych.

Wpłat dokonuje się bez składania do urzędu skarbowego comiesięcznych deklaracji. Wyliczoną kwotę zaliczki musisz wpłacić do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, który możesz wygenerować na stronie Generator mikrorachunku podatkowego (wpisz swój numer PESEL).

Aktualnie nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego rozpoczęcia najmu, ponieważ pierwsza opłata podatku jest deklaracją jego rozpoczęcia.

Rozliczenie roczne i pułapka dla osób z własną firmą

Rozliczenia całego roku dokonuje się na formularzu PIT-28, który składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W zeznaniu wykazuje się ryczałt obliczony w poszczególnych miesiącach i sumę wpłat zaliczek w danym roku.

W tym miejscu warto wspomnieć, że jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, w której rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym, nie możesz złożyć dwóch osobnych deklaracji PIT-28.

Poprawnie należy wysłać jeden wspólny formularz, używając swojego numeru NIP jako identyfikatora, w którym jednocześnie wykażesz:

• przychody z działalności gospodarczej,
• przychody z najmu prywatnego w dedykowanej sekcji dla najmu poza działalnością.

Pamiętaj! Limit 100 tysięcy złotych pozostaje niezależny i dotyczy wyłącznie przychodów uzyskanych z najmu nieruchomości, a nie Twojej firmy.

Pozostałe informacje dotyczące najmu

Czy są to wszystkie rzeczy, o których należy pamiętać przy rozliczaniu najmu?

Najistotniejszym tematem, o jakim należy jeszcze wspomnieć, jest brak możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodów. Nie odliczysz więc od przychodu wydatków związanych z remontem, zakupem mebli czy sprzętu AGD, a także ubezpieczenia nieruchomości i rat kredytu.

Zwróć również uwagę na to, w jaki sposób skonstruowana jest umowa najmu, a najlepiej skontaktuj się ze specjalistą. Błędne zapisy w umowie mogą niepotrzebnie narazić Cię na opłatę dodatkowego podatku.

Koniecznie w umowie rozdziel kwotę odstępnego od opłat eksploatacyjnych. Wtedy urząd skarbowy w przypadku kontroli nie uzna, że Twoim przychodem jest pełna kwota otrzymana na konto.

Przy prawidłowym zapisie Ty pełnisz jedynie funkcję pośrednika w przekazaniu odpowiednim firmom czy instytucjom środków na opłatę czynszu do spółdzielni, prądu, gazu i wody. Zwrot za media pozostaje neutralny podatkowo, a jedynie od odstępnego jesteś zobligowany uiścić odpowiedni podatek.

Jeśli mieszkanie stanowi majątek wspólny Twój i Twojego małżonka, to obydwoje powinniście opodatkować połowę otrzymanej od najemcy kwoty. Możecie jednak złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie, w którym zawrzecie informację o tym, że całość przychodu z najmu będzie rozliczał i opodatkowywał tylko jeden małżonek (np. Ty).

Najem prywatny – o czym warto pamiętać?

Najem prywatny jest jedną z najprostszych i najbardziej opłacalnych form uzyskiwania pasywnego przychodu. Brak skomplikowanej księgowości sprawia, że wygrywa z założeniem działalności gospodarczej.

Trzeba jednak sprawdzić, czy świadczone przez Ciebie usługi nie zaliczają się do najmu krótkoterminowego. Wtedy niestety nie będziesz mógł skorzystać z rozliczania się na ryczałcie bez zakładania swojej firmy.

Absolutnym priorytetem jest zapoznanie się z listą obowiązków i dopełnienie wszelkich wymogów formalno-podatkowych. Prowadzenie najmu prywatnego nie wymaga od inwestora wykształcenia prawniczego. Wystarczy rzetelne przyswojenie podstawowych zasad, by móc cieszyć się bezpieczną inwestycją prowadzoną zgodnie z aktualnymi przepisami.